Nicht mehr das Stichwort Lage ist heute für den Wert einer Immobilie ausschlaggebend, sondern das Stichwort Region. Dies geht aus der jüngsten Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) "Wohnimmobilien zur Altersvorsorge - Worauf muss man achten?" hervor.
Im Auftrag des DIA untersuchte das Marktforschungsunternehmen empirica AG die Trends auf dem deutschen Wohnungsmarkt und die Kriterien für die Auswahl von Wohnimmobilien für die Altersvorsorge.
In Zuwanderungsregionen steige die Einwohnerzahl und das Wohnungsangebot halte nicht Schritt mit dem Zuwachs der Haushalte. Dagegen sinke in so genannten Abwanderungsregionen nicht nur die Einwohnerzahl, sondern auch die Anzahl der Haushalte. Dennoch würden auch dort Neubauten errichtet. "Neubau in schrumpfenden Märkten ist kein Paradox. Auch dort gibt es zahlungskräftige Nachfrager, deren Ansprüche im vorhandenen Bestand nicht erfüllt werden können, weil eine automatische Aufwertung durch quantitative Zusatznachfrage fehlt", erläuterte Dr. Reiner Braun, der gemeinsam mit Ulrich Pfeiffer die Studie verfasst hat. Jeder zusätzliche Wohnungsbau erhöhe dort aber den bestehenden Leerstand eins zu eins.
Investitionen lohnen sich in den "LILA-Lagen", wo die Landschaft schön, die Infrastruktur gut, die Lebensqualität hoch und das Arbeitsangebot reichlich ist. „Das muss nicht immer im Westen sein und es sind nicht nur die Städte. Auch im Osten, auf dem Land und in Kleinstädten gibt es gute LILA-Lagen“, sagt Braun. Investoren, die sich an diesen Lagen orientieren, setzten auf quantitatives Wachstum. Wenn bei den Anlageentscheidungen stärker qualitatives Wachstum im Vordergrund steht, dann lohne auch die Beobachtung von Schrumpfungsregionen, wo anspruchsvolle Nischenprodukte für Familien, Senioren oder Singles gefragt seien.
Besonderes Augenmerk, so die Studie, sollte auf die so genannten Schwarmstädte gerichtet werden: die 20- bis 35-Jährigen konzentrierten sich heute weit stärker räumlich auf bestimmte Städte, als das in früheren Jahren der Fall gewesen sei Gleichzeitig vollzögen sich innerhalb der Städte ganz unterschiedliche Trends. Gebiete könnten auf- oder abgewertet werden. Dies führe zu erheblichen Schwankungen der Mieten und Kaufpreise.
Auch ohne die demografischen Veränderungen weise der Markt für Wohnimmobilien ausgeprägte Zyklen und damit erhebliche Chancen und Risiken auf. Zu den Verursachern von Immobilienzyklen gehörten konjunkturelle Impulse durch Einkommen und Beschäftigung sowie Bewertungs- und Informationsdefizite. Verstärkt würden sie durch die Wohnungspolitik und die Regulierung der Finanzmärkte. So werde gegenwärtig über eine "Mietpreisbremse" zur Begrenzung der Mieterhöhungen bei Wiedervermietung diskutiert, schildert Dr. Reiner Braun ein aktuelles Beispiel eines solchen Faktors. Da ein immer wieder verschärfter Mieterschutz die erzielbaren Renditen mindere, würden künftige Preiszyklen durch die Kumulation der staatlichen Eingriffe aus früheren Zyklen verschärft.
Trotz der stark gewachsenen Nachfrage, so ein weiteres Fazit der DIA-Studie, sei im deutschen Wohnungsmarkt noch keine Preisblase entstanden. "Tatsächlich sind heutzutage Eigentumswohnungen eher preiswerter als vor rund zehn Jahren, die Fertigstellungen weitaus geringer und der Anteil neuer Wohnungsbaukredite am Bruttoinlandsprodukt nur geringfügig höher", begründete Braun seine Einschätzung.
Quelle: DIA
Bildquelle: © Rainer Sturm/
Im Auftrag des DIA untersuchte das Marktforschungsunternehmen empirica AG die Trends auf dem deutschen Wohnungsmarkt und die Kriterien für die Auswahl von Wohnimmobilien für die Altersvorsorge.
In Zuwanderungsregionen steige die Einwohnerzahl und das Wohnungsangebot halte nicht Schritt mit dem Zuwachs der Haushalte. Dagegen sinke in so genannten Abwanderungsregionen nicht nur die Einwohnerzahl, sondern auch die Anzahl der Haushalte. Dennoch würden auch dort Neubauten errichtet. "Neubau in schrumpfenden Märkten ist kein Paradox. Auch dort gibt es zahlungskräftige Nachfrager, deren Ansprüche im vorhandenen Bestand nicht erfüllt werden können, weil eine automatische Aufwertung durch quantitative Zusatznachfrage fehlt", erläuterte Dr. Reiner Braun, der gemeinsam mit Ulrich Pfeiffer die Studie verfasst hat. Jeder zusätzliche Wohnungsbau erhöhe dort aber den bestehenden Leerstand eins zu eins.
Investitionen lohnen sich in den "LILA-Lagen", wo die Landschaft schön, die Infrastruktur gut, die Lebensqualität hoch und das Arbeitsangebot reichlich ist. „Das muss nicht immer im Westen sein und es sind nicht nur die Städte. Auch im Osten, auf dem Land und in Kleinstädten gibt es gute LILA-Lagen“, sagt Braun. Investoren, die sich an diesen Lagen orientieren, setzten auf quantitatives Wachstum. Wenn bei den Anlageentscheidungen stärker qualitatives Wachstum im Vordergrund steht, dann lohne auch die Beobachtung von Schrumpfungsregionen, wo anspruchsvolle Nischenprodukte für Familien, Senioren oder Singles gefragt seien.
Besonderes Augenmerk, so die Studie, sollte auf die so genannten Schwarmstädte gerichtet werden: die 20- bis 35-Jährigen konzentrierten sich heute weit stärker räumlich auf bestimmte Städte, als das in früheren Jahren der Fall gewesen sei Gleichzeitig vollzögen sich innerhalb der Städte ganz unterschiedliche Trends. Gebiete könnten auf- oder abgewertet werden. Dies führe zu erheblichen Schwankungen der Mieten und Kaufpreise.
Auch ohne die demografischen Veränderungen weise der Markt für Wohnimmobilien ausgeprägte Zyklen und damit erhebliche Chancen und Risiken auf. Zu den Verursachern von Immobilienzyklen gehörten konjunkturelle Impulse durch Einkommen und Beschäftigung sowie Bewertungs- und Informationsdefizite. Verstärkt würden sie durch die Wohnungspolitik und die Regulierung der Finanzmärkte. So werde gegenwärtig über eine "Mietpreisbremse" zur Begrenzung der Mieterhöhungen bei Wiedervermietung diskutiert, schildert Dr. Reiner Braun ein aktuelles Beispiel eines solchen Faktors. Da ein immer wieder verschärfter Mieterschutz die erzielbaren Renditen mindere, würden künftige Preiszyklen durch die Kumulation der staatlichen Eingriffe aus früheren Zyklen verschärft.
Trotz der stark gewachsenen Nachfrage, so ein weiteres Fazit der DIA-Studie, sei im deutschen Wohnungsmarkt noch keine Preisblase entstanden. "Tatsächlich sind heutzutage Eigentumswohnungen eher preiswerter als vor rund zehn Jahren, die Fertigstellungen weitaus geringer und der Anteil neuer Wohnungsbaukredite am Bruttoinlandsprodukt nur geringfügig höher", begründete Braun seine Einschätzung.
Quelle: DIA
Bildquelle: © Rainer Sturm/
Autor(en): versicherungsmagazin.de
