21.03.2016

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EU-Beschluss: Wohnimmobilienkreditlinie seit heute gültig

Heute treten durch die Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie neue gesetzliche Beratungsstandards für die Baufinanzierung in Kraft. Daraus ergeben sich zahlreiche Fragen. Einige wichtige Antworten liefert der nachfolgende Beitrag.

1. Wann tritt das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft?
Das Gesetz tritt heute in Kraft. Die entsprechende Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) wird jedoch nach gegenwärtigem Stand frühestens Ende April verabschiedet werden. In der ImmVermV werden analog der VersVermV und der FinVermV unter anderem die Details zur VSH, Sachkundeprüfung und den Verhaltenspflichten geregelt.

2. Welche Darlehen fallen unter die § 34i Regulierung?
Unter den § 34i GewO fällt die gewerbliche Vermittlung von Darlehensverträgen zur Immobilien-Finanzierung an Verbraucher (Bezeichnung des Gesetzgebers: "Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge") oder eine Beratung zu solchen Verträgen. Die Vermittlung derartiger Verträge an Selbstständige/Unternehmen oder die Beratung dazu ist von dieser Regelung nicht erfasst.

Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind konkret entgeltliche Darlehensverträge mit einem Verbraucher als Darlehensnehmer,
a) die grundbuchlich abgesichert sind (egal für was das Darlehen genutzt wird),
b) die zum Beispiel für den Erwerb einer Immobilie, eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts - auch ohne grundbuchliche Absicherung, dienen oder
c) die das juristische (nicht das physische!) Eigentum an einem Grundstück, einer Immobilie oder einer Eigentumswohnung erhalten (z.B. Umschuldungen, Anschlussfinanzierungen)

3. Welche Regelungen gelten seit heute?
Ab heute
a) dürfen Inhaber einer Erlaubnis gem. § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 20. März 2017 weiter Immobiliardarlehensverträge an Verbraucher vermitteln, denn

b) es gibt für Inhaber einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 eine einjährige Übergangsfrist für die Beantragung der neuen § 34i Erlaubnis. Bis zum 20. März 2017 muss der zuständigen Behörde (je nach Bundesland Gewerbeamt oder IHK) die VSH-Bestätigung sowie die Qualifikation (entweder ein anerkannter Abschluss oder Nachweis des „Alte-Hasen-Status“) nachgewiesen werden.

Im Rahmen der Übergangsfrist entfällt der ansonsten notwendige Nachweis der Zuverlässigkeit sowie der geordneten Vermögensverhältnisse. Ob und ggf. inwieweit nach Ablauf der Übergangsfrist die vorgenannten Nachweise dann noch zu erbringen sind, ist derzeit nicht bekannt.

c) ist das Gesetz in Kraft und alle neuen Regeln (Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Berufshaftpflichtversicherung und Sachkunde) in der Beratung und Vermittlung müssen beachtet bzw. angewandt werden.

4. Ab wann konkret wird der Nachweis einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung in Höhe der gesetzlich geforderten Versicherungssumme benötigt?

Der Nachweis einer entsprechenden Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung muss zum Zeitpunkt der Erlaubniserteilung des § 34i GewO erbracht werden.

Wer also zunächst im Rahmen der Übergangsfrist vermittelnd tätig ist, kann dies bis zur Beantragung des § 34i GewO theoretisch auch ohne entsprechende Pflichtdeckung tun. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Kreditinstitute mit Einführung des Gesetzes den Nachweis einer entsprechenden Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung von sich aus verlangen werden.

5. Welche Voraussetzungen müssen für die „Alte-Hasen“- Regelung erfüllt werden?
Folgende Nachweise müssen für die Inanspruchnahme der "Alte-Hasen"-Regelung erbracht werden:

a) Erlaubnis gem. § 34c Abs. 1 Satz 1 Ziffer 2 seit 21. März 2011 lückenlos und
b) lückenloser Nachweis der Vermittlungs- oder Beratungstätigkeit durch Provisionsabrechnungen und/oder Arbeitsvertrag/-zeugnisse.

Aus den Abrechnungen muss sich der Nachweis mindestens einer Vermittlungs- oder Beratungstätigkeit pro Jahr ergeben (kein Mindestdarlehensvolumen).

6. Welche Erlaubnisbehörde wird zuständig sein?
Das Gesetz spricht leider nur von der „zuständigen Behörde“. So kann jedes Bundesland für sich festlegen, ob es das Gewerbeamt oder die IHK damit beauftragt.

7. Durch das verspätete Inkrafttreten der ImmVermV verkürzt sich faktisch die Übergangsfrist. Kann hier mit einer Fristverlängerung gerechnet werden?
Eine Fristverlängerung ist unwahrscheinlich, weil die Termine aus Brüssel vorgegeben sind. Wahrscheinlicher ist, dass es zu einem "Moratorium" kommen wird. Sprich: die Aufsichtsbehörden werden trotz gültigem Gesetz für ein paar Monate noch keine Überprüfungen vornehmen oder Ordnungswidrigkeiten verhängen.

Noch vor der Gesetzeseinführung haben zum Beispiel die Baufinanzierungskunden der ING-Diba eine schriftlich dokumentierte individuelle Empfehlung mit allen wesentlichen Inhalten der Beratungsgespräche erhalten.

Beratungsdokumentation liefert wichtige Details auf einen Blick
Die Beratungsdokumentation umfasst nach Angaben der Bank die persönliche und finanzielle Situation des Kunden, den Finanzierungsbedarf und die Zinsbindungsdauer, die Präferenzen und Ziele sowie Chancen und Risiken für den Verbraucher. Sie enthalte außerdem die individuelle Empfehlung des Beraters für den Kunden. Parallel dazu werde die aktuelle Tilgungsempfehlung von mindestens drei Prozent in einem darlehensspezifischen Chart visualisiert. udem bestätige die Beratungsdokumentation, dass der Berater eine Einschätzung zum Objektwert vorgenommen habe.

Textquellen: Schutzvereinigung deutscher Vermittler von Versicherungen und anderen Finanzdienstleistungen e.V. (SdV), ING-Diba
Bildquelle: © Jean Kobben / fotolia

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Autor(en): versicherungsmagazin.de
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