Wie man seine Immobilie richtig vererbt oder verschenkt

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Die Deutschen erben und vererben so viel wie nie – immer häufiger auch Immobilien. Was es bei der Weitergabe von Häusern oder Wohnungen an die nächste Generation zu beachten gilt, weiß Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice).

Wer die Immobilie an Familienmitglieder weitergeben möchte, sollte sich darüber Gedanken machen, ob er sie vererben oder bereits zu Lebzeiten verschenken möchte. „In beiden Fällen müssen Begünstigte Steuern zahlen. Die im individuellen Fall geltenden Sätze sind bei Erbschaft- und Schenkungssteuer gleich hoch“, so Rassat. „Auch die nach Verwandtschaftsgrad gestaffelten Steuerfreibeträge sind dieselben.“ So können beispielsweise Ehe- oder eingetragene Lebenspartner eine Immobilie bis zu einem Wert von 500.000 Euro erben oder geschenkt bekommen, ohne darauf Steuern zahlen zu müssen.

Steuergünstig oder gar steuerfrei bereits zu Lebzeiten etappenweise
Bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, bei Enkeln bei 200.000 Euro. Das Besondere bei einer Schenkung ist aber, dass Betroffene den Freibetrag alle zehn Jahre neu ausschöpfen können. „Will jemand also ein Vermögen verschenken, dessen Höhe über dem persönlichen Freibetrag des Beschenkten liegt, kann er dies steuergünstig oder gar steuerfrei bereits zu Lebzeiten etappenweise tun“, erläutert die D.A.S. Juristin. „Ein Kind kann beispielsweise erst die Eigentumswohnung im Wert von 350.000 Euro und dann nach zehn Jahren noch Geldvermögen von 100.000 Euro erhalten.“

Egal ob Schenkung oder Erbe: Überschreitet der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag, fällt Erbschaft- beziehungsweise Schenkungssteuer an – und zwar auf den Betrag, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt. Eine Besonderheit gilt für die engsten Angehörigen: Vererbt ein Ehemann seiner Frau das bisher selbst genutzte Haus, kann sie unabhängig vom Freibetrag steuerfrei erben, wenn sie mindestens zehn Jahre darin wohnen bleibt. Auch für Kinder gilt das, allerdings mit einer Einschränkung: Das Erbe bleibt steuerfrei, wenn die Wohnfläche der Immobilie nicht größer als 200 Quadratmeter ist.

Die Tücke steckt oft im Detail
Bevor die Entscheidung fällt, auf welchem Weg der Besitzer die Immobilie weitergeben möchte, sollte er sich auf jeden Fall rechtlich beraten lassen. Denn oft steckt die Tücke im Detail. „Die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungssteuer beispielsweise ist sehr komplex“, weiß die D.A.S. Juristin. Wer seine Immobilie vererben möchte, sollte ein Testament aufsetzen – handschriftlich, mit Datum versehen und unterschrieben.

Ein Vertrag über eine geplante Schenkung erfordert immer eine notarielle Beurkundung – egal, was der Betreffende verschenken will. Das gilt also auch für jede Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Es muss ein vom Notar beurkundeter Übergabe- oder Schenkungsvertrag her, in dem der Eigentümer festlegen kann, was bis zu seinem Tod mit der Immobilie geschieht: So kann er beispielsweise mit dem Wohnrecht oder Nießbrauch – das Nutzungsrecht an der Immobilie – regeln, dass er noch lebenslang in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben oder im Falle eines Mehrfamilienhauses auch anfallende Mieten für sich behalten darf.

Bisheriger Eigentümer kann sich Widerrufsrecht einräumen
Er kann sich aber auch ein Rückforderungsrecht in Form einer Rückfallklausel vorbehalten, etwa wenn der Beschenkte insolvent wird oder die Immobilie weiterverkaufen möchte. Eine weitere Möglichkeit: Der bisherige Eigentümer kann sich ein Widerrufsrecht einräumen. Sollte er selbst in finanzielle Not geraten, kann er so die Schenkung rückgängig machen.

Auch in der August-Ausgabe von Versicherungsmagazin steht das Thema "Immobilienkauf" auf der Agenda. Der Beitrag unter der Überschrift "Als Renditeobjekt taugt Betongold nur bedingt" befasst sich vor allem mit dem Aspekt der Mietrendite. Nachfolgend ein kurzer Blick ins Heft:

"Politische Unsicherheit, ein historisch niedriges Zinsniveau und ein angespannter Wohnungsmarkt machen deutsche Immobilien zu einer attraktiven Anlage. Das bestätigen etwa die jüngsten Ergebnisse des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2018 von Ernst & Young Real Estate. Demnach sehen 94 Prozent aller Befragten den Standort Deutschland im Jahr 2018 als attraktiv oder sehr attraktiv für ein Investment an, und zwar trotz vergleichsweise hoher Kaufpreise.
Dies liegt unter anderem daran, dass Immobilien als sichere Anlagealternative gelten und sich in den deutschen großen Metropolen immer höhere Nettokaltmieten erzielen lassen. ...

Von den stark angestiegenen Neuvertragsmieten sollten sich Anleger, die über den Erwerb einer Immobilie zur späteren Vermietung nachdenken, aber nicht blenden lassen. Um eine fundierte Anlageentscheidung treffen zu können, sollten sie vielmehr auf die Mietrendite schauen. Denn die Immobilienanlage kann sich schnell als Fehlentscheidung entpuppen, wenn der Kaufpreis in keinem Verhältnis zur zu erzielenden Miete stehen."

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Quellen: D.A.S., Versicherungsmagazin  (Carmen Mausbach)

Autor(en): Versicherungsmagazin

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